전세 사기 예방하는 법, 실제 피해자들이 후회한 7가지 실수
전세 계약, 매번 하는 것도 아닌데 왜 이렇게 복잡하고 어렵게 느껴질까요?
게다가 요즘은 뉴스에서 전세 사기 피해 사례가 하루가 멀다 하고 들려옵니다.
심지어 “등기부등본 떼봤는데도 사기당했다”는 사람도 있고, 보증보험을 들었는데도 집주인이 돌연 잠적하는 경우도 있습니다.
저 역시 결혼을 앞두고 전셋집을 알아보던 중,
딱 한 끗 차이로 사기를 피했던 경험이 있어요.
그래서 오늘은 전세 사기를 예방하는 100% 현실적이고 실천 가능한 방법을
경험자 입장에서 조목조목 정리해 드리겠습니다.
📌 전세 사기, 왜 나한테도 일어날 수 있을까?
많은 분들이 **“나는 괜찮겠지”**라고 생각합니다.
하지만 전세 사기의 핵심 타깃은
→ 사회초년생
→ 결혼 준비 중인 신혼부부
→ 보증금 1억 이하의 소형 주택 임차인입니다.
즉, 대출 끼고 전세를 얻는 평범한 월급쟁이들이 주 타깃이라는 뜻입니다.
이런 분들에게는 한 번의 전세 사기가 인생 전체를 흔들어 놓을 수도 있습니다.
✅ 1. 등기부등본 '한 줄'도 빠짐없이 읽는 법부터 익히자
등기부등본을 떼서 '주인이 맞는지만' 확인하고 끝나시나요?
그럼 절반은 확인 안 하신 겁니다.
꼭 확인해야 할 항목:
- 소유자: 계약 상대가 맞는지
- 근저당권: 얼마가 잡혀 있는지 (금액이 크면 위험 신호)
- 가압류/압류 기록: 세금 체납 가능성 있음
- 소유권 이전일: 집주인이 최근에 바뀌었다면 사기일 가능성↑
📌 꿀팁:
등기부등본은 ‘부동산등기시스템’(www.iros.go.kr)에서 1,000원에 열람 가능합니다.
전자문서로 저장해서 비교 분석해 두는 게 좋아요.
✅ 2. "전입신고 & 확정일자"는 계약 당일 바로!
많은 분들이 입주일 기준으로 전입신고를 합니다.
하지만 전세 사기는 입주일 전에 이미 돌이킬 수 없는 경우가 많습니다.
그래서 요즘은 계약 당일 바로 전입신고하고 확정일자 받는 걸 추천합니다.
- 전입신고 → 보증금에 대한 ‘대항력’ 확보
- 확정일자 → 보증금에 대한 ‘우선순위’ 확보
📌 주의사항:
전입신고 후 주소가 주민등록에 찍혀 있어야 효력이 생깁니다.
임대인이 전입을 미루자고 하면 사기를 의심해야 합니다.
✅ 3. 전세금 반환보증 보험은 ‘계약 직후 바로 가입’
보증보험을 안 들고 당한 피해자가 절반,
보증보험을 들었는데 조건이 안 맞아 보장 거절당한 케이스도 많습니다.
가입 조건 체크리스트:
- 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 등에서 가입
- 전입신고 + 확정일자 완료 후 가입 가능
- 집에 근저당이 너무 많거나, 임대인의 연체 기록이 있으면 가입 거절될 수도 있음
- 계약일로부터 1년 이내만 가입 가능
📌 꿀팁:
보증가입이 가능한지 먼저 확인 후 계약하는 것도 방법입니다.
요즘은 ‘보증 가입 가능 매물’로 광고하는 부동산도 있어요.
✅ 4. 매매가 vs 전세가 비율이 80% 이상이면 피하자
요즘 전세 사기 유형의 대부분이 **‘깡통전세’**입니다.
즉, 집값이 2억인데 전세보증금이 1억8천이면
→ 경매로 넘어가면 보증금 못 돌려받을 확률이 높습니다.
매매가 대비 전세가 비율 70% 이하면 안전권,
80% 이상이면 매우 위험하다고 보시면 됩니다.
📌 확인 방법:
국토부 실거래가 공개시스템, KB시세 등에서 매매 시세 확인 가능.
가능하면 최근 거래가 기준으로 확인하세요.
✅ 5. 집주인이 법인 or 위임장 쓴다면 무조건 경계
전세 사기의 단골 패턴은 이렇습니다:
- 집주인이 법인 명의 (실제 소유자는 따로 있음)
- 위임장을 가져온 중개인 또는 대리인
- 주소지 불명, 외국 체류 중이라 통화만 가능하다는 이유로 계약 대리 진행
이런 경우는 99% 사기라고 생각하고 피하셔야 합니다.
📌 대응 방법:
무조건 직접 소유자와 대면, 원천징수영수증, 신분증, 인감증명서 확인 필수.
위임장만으로는 절대 계약하지 마세요.
✅ 6. ‘월세 전환 요구’가 갑자기 들어오면 철수 고려
전세 계약 중인데 집주인이 중간에 월세로 전환하자고 요구한다면?
→ 집에 문제가 있거나, 보증금을 반환할 능력이 없다는 신호일 수 있습니다.
실제로 보증금을 마련 못 해 소송이 걸린 집주인 다수가 이런 식으로 행동합니다.
📌 대응:
‘전세 계약 철회’ 가능성도 염두에 두고,
보증보험 가입 여부 및 등기부등본 다시 열람하세요.
✅ 7. 지역·매물마다 사기 이력 확인은 필수
요즘은 전세 사기 피해 건수가 너무 많다 보니,
아예 전세 사기 지도나 매물 블랙리스트를 운영하는 사이트도 있습니다.
유용한 사이트:
- 부동산114 (사기 이력 있는 매물 필터링 가능)
- 전세사기알리미 앱
- 네이버 카페 ‘전세사기피해자모임’
📌 꿀팁:
신축 빌라, 준공 승인 직후 매물은 특히 주의하세요.
이런 물건은 허위 시세로 높은 보증금을 유도한 뒤, 집을 통째로 날리는 경우가 많습니다.
✔️ 전세 계약 전 체크리스트 (PDF로 만들어두세요!)
전세 계약 직전, 이 7가지는 꼭 체크해야 합니다.
항목 확인 여부
| 등기부등본 – 근저당/가압류 여부 | ✅ |
| 전입신고 및 확정일자 신청 | ✅ |
| 전세보증보험 가입 여부 확인 | ✅ |
| 전세가 vs 매매가 비율 70% 이하 | ✅ |
| 임대인 실소유자 대면 확인 | ✅ |
| 월세 전환 요구 여부 | ✅ |
| 해당 매물 전세사기 이력 조회 | ✅ |
📎 이 체크리스트만 기억해도 90% 이상 사기는 걸러낼 수 있습니다.
🔍 마무리하며 – ‘절대 안 당할 자신’은 금물입니다
전세 사기는 단순한 부동산 문제가 아니라 삶의 기반을 흔드는 문제입니다.
실제 사례를 보면, 단 5분의 확인 부족이 수년간의 빚과 고통으로 이어집니다.
이번 글을 통해
✔️ 전세 계약 시 어떤 부분을 반드시 확인해야 하는지
✔️ 사기를 피하는 ‘실전 팁’을 익히셨다면
그 자체가 큰 방패이자 무기가 될 거라 믿습니다.